近日，對(duì)于「3月1日起，存量房貸定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）」是否會(huì)繼續(xù)推進(jìn)一事，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，經(jīng)認(rèn)真調(diào)研后決定不改變計(jì)劃，繼續(xù)推進(jìn)。

這意味著，去年年底確定的「房貸換錨」將會(huì)如常推進(jìn)，3月起正式落地，2020年很大的樓市變局終于來(lái)了。那么，房貸利率換錨，究竟意味著什么？將會(huì)帶來(lái)多大影響？

一： 房貸換錨，是什么？

房貸換錨，毫無(wú)疑問(wèn)是2020年樓市的大變局之一。所謂房貸換錨，指的是將既有房貸全部轉(zhuǎn)換為「LPR模式」。未來(lái)所有房貸，都將以LPR利率作為參考基準(zhǔn)。房貸是漲是跌、是增是減，都要視LPR利率而定。

解釋下，過(guò)去我們買(mǎi)房，都是以政策利率作為基準(zhǔn)，政策利率由國(guó)家確定，一般幾年才會(huì)調(diào)整一次。目前政策貸款基準(zhǔn)利率是4.9%，從2015年至今一直沒(méi)有變化。然而，這幾年，不僅國(guó)內(nèi)國(guó)際經(jīng)濟(jì)風(fēng)云變幻，就連樓市也早已非當(dāng)初可比，5年不變的政策基準(zhǔn)利率，明顯不能適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展。于是，LPR利率橫空出世。 這一利率由多家商業(yè)銀行進(jìn)行綜合報(bào)價(jià)，代表市場(chǎng)利率，每月20日由央行發(fā)布，一直都在變化之中。

    LPR利率分為1年期LPR利率和5年期LPR利率，前者主要針對(duì)實(shí)體企業(yè)而言，后者主要面向房地產(chǎn)。這樣做，不僅讓利率更接近真實(shí)市場(chǎng)，而且也為實(shí)體和樓市定向調(diào)控提供可能。

    二：所有人都必須轉(zhuǎn)換？

    是不是所有人都必須進(jìn)行LPR轉(zhuǎn)換？沒(méi)錯(cuò)，無(wú)論新舊，哪怕是10年前簽訂的房貸，都要進(jìn)行LPR轉(zhuǎn)換。這一政策是強(qiáng)制性的，沒(méi)有選擇空間。例外是，除非房貸一年內(nèi)即將到期，換不換已經(jīng)無(wú)所謂。LPR轉(zhuǎn)換，將從3月1日開(kāi)始，預(yù)期8月底完成。屆時(shí)細(xì)則出臺(tái)之后，將由各大商業(yè)銀行辦理，可通過(guò)線下或線上辦理。

    三： 如何轉(zhuǎn)換？

    對(duì)于新購(gòu)房者和原來(lái)的購(gòu)房者，LPR模式有什么區(qū)別？

    對(duì)于2020年3月之后的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房貸利率=5年期LPR利率+地方加點(diǎn)。

    這其中，5年期LPR利率由央行每月20日發(fā)布，每月調(diào)整一次，以新的為準(zhǔn)，而加點(diǎn)基數(shù)由地方確定。

    舉例來(lái)說(shuō)，2020年2月新一期5年期LPR利率為4.75%，蘇州首套房貸加點(diǎn)123個(gè)基點(diǎn)（一個(gè)基點(diǎn)等于0.01%），現(xiàn)階段房貸利率就等于5.98%（4.75%+1.23%）。同理，北京首套房貸僅僅加點(diǎn)50個(gè)基點(diǎn)，那么北京首套房貸利率就等于5.25%（4.75%+0.5%）。對(duì)于老購(gòu)房者，2019年之前的存量房貸，從3月開(kāi)始，都必須轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR模式，同時(shí)確定加點(diǎn)基數(shù)。

加點(diǎn)基數(shù)一旦確定，則在整個(gè)20年或30年的還款期內(nèi)保持不變。

    四：加點(diǎn)，如何確定？

    可見(jiàn)，加點(diǎn)是關(guān)鍵中的關(guān)鍵。我們已經(jīng)了解到，對(duì)于新購(gòu)房者，加點(diǎn)由各地確定。加點(diǎn)類(lèi)似于過(guò)去20%、30%之類(lèi)的上浮比例。當(dāng)然，與上浮比例一樣，樓市調(diào)控階段不同，城市不同，加點(diǎn)基數(shù)截然不同，有城市首套房加點(diǎn)50個(gè)基點(diǎn)，有城市加點(diǎn)100個(gè)基點(diǎn)。對(duì)于老購(gòu)房者，加點(diǎn)基數(shù)，則采用「倒推法」確定，加點(diǎn)數(shù)值為原合同利率與2019年12月5年期LPR（當(dāng)月為4.8%）的差值，短一年一調(diào)。

    簡(jiǎn)單而言，加點(diǎn)=目前實(shí)際房貸利率-4.8%。舉個(gè)簡(jiǎn)單例子，如果2018年合同房貸利率5.39%。換錨之后，加點(diǎn)基數(shù)=5.39%-4.8%=59個(gè)基點(diǎn)。需要注意的是，加點(diǎn)一旦確定，將會(huì)伴隨整個(gè)還款周期。

    五：房貸折扣，還有嗎？

    折扣依舊存在，因?yàn)榧狱c(diǎn)可以為負(fù)值。眾所周知，在2017年之前，尤其在2014年和2015年，很多城市商業(yè)貸款利率都是8折起步，當(dāng)時(shí)的房貸利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于4.9%的基準(zhǔn)利率。

同樣舉個(gè)簡(jiǎn)單例子，如果2015年買(mǎi)房獲得8.5折的房貸，實(shí)際利率是4.165%。那么，房貸利率轉(zhuǎn)換之后，新的房貸到底是怎樣的？ 加點(diǎn)=實(shí)際房貸（4.165%）-2019年12月5年期LPR利率（4.8%）=-0.635%（-63.5個(gè)基點(diǎn)）。對(duì)，你沒(méi)看錯(cuò)，房貸換錨之后，新的房貸利率=新5年期LPR利率-63.5個(gè)基點(diǎn)，折扣依舊存在。同理，如果2021年5年期LPR利率降到4.7%，那么當(dāng)年的實(shí)際房貸利率可以調(diào)整為4.065%（4.7%-63.5個(gè)基點(diǎn)），在整個(gè)還款周期內(nèi)都會(huì)受益于這一折扣。

    六： 選固定利率，還是一年一變？

    這次房貸利率換錨，央行給了所有人一次改變房貸的機(jī)會(huì)。央行提供了兩個(gè)選擇：一是選擇固定利率，在整未來(lái)20年或30年整個(gè)房貸周期，都會(huì)保持不變。如果2019年之前實(shí)際利率是5.39%，選擇固定利率，意味著未來(lái)20年都是5.39%。二是一年一變的浮動(dòng)利率。房貸利率每年均可調(diào)整一次，如果當(dāng)年新LPR利率下降，房貸利率同樣隨之下降。機(jī)會(huì)只有一次。那么，該選擇固定利率還是一年一變的浮動(dòng)利率？答案很明顯，選擇一年一變的浮動(dòng)利率。固定利率的好處是，如果未來(lái)加息，自己的利率不會(huì)跟隨上漲。而浮動(dòng)利率好處是，如果未來(lái)降息，那么房貸利率可以一直調(diào)整。不難看出，問(wèn)題的關(guān)鍵在于，未來(lái)究竟是大加息周期還是大降息周期？要知道，利率下降是大勢(shì)所趨。目前全球經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入大寬松時(shí)代，利率走低是大勢(shì)所趨，很多歐美國(guó)家已經(jīng)進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代，我國(guó)的利率相比于幾年前已經(jīng)大幅下行。

   在中國(guó)，2010年前后的房貸基準(zhǔn)利率一度接近7%，而如今不到5%，利率持續(xù)走低可能是未來(lái)5到10年的大勢(shì)所趨。這種背景下，固定利率顯然與時(shí)代趨勢(shì)背離。

    七：房貸利率，是升是降？

    至少在2020年，房貸利率將會(huì)保持不變。也就是說(shuō)，在2019年你的實(shí)際房貸利率是多少，換錨之后仍舊保持多少，這正是央行反復(fù)強(qiáng)調(diào)房貸不會(huì)變化的原因所在。舉例來(lái)說(shuō)，如果2019年實(shí)際房貸利率是5.39%，那么2020年的實(shí)際房貸利率仍舊是5.39%。 區(qū)別在于，2019年的5.39%是由政策利率上浮10%所致（4.9%*1.1），如今的5.39%則是由5年期LPR加點(diǎn)所致（4.8%+59個(gè)基點(diǎn)）。2021年，情況又會(huì)如何？注意，房貸利率一年可以調(diào)整一次，具體哪個(gè)月份調(diào)整，則視合同而定。舉例而言，2021年5月進(jìn)行調(diào)整，那么2021年的房貸利率=2021年4月的新5年期LPR利率+0.59%。如果當(dāng)時(shí)5年期LPR利率降低到4.6%，那么2021年的房貸利率將會(huì)隨之下降到5.19%。

    八：對(duì)公積金貸款有何影響？

    這次房貸利率換錨，主要是就商業(yè)貸款而言，暫時(shí)不影響公積金貸款。眾所周知，公積金貸款屬于政策貸款，利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商業(yè)貸款。從2015年開(kāi)始，商業(yè)貸款利率從4.9%攀升到6%左右，而公積金貸款利率一直維持在3.5%。所以，正是因?yàn)楣e金存在政策福利，加上合理避稅、影響實(shí)際收入等因素，前些天黃奇帆關(guān)于「取消住房公積金」的建議，才會(huì)一石激起千層浪，引發(fā)爭(zhēng)議。

    九：房貸換錨，有何威力？

   央行為什么要進(jìn)行LPR模式改革？?jī)蓚€(gè)原因：一是進(jìn)行利率市場(chǎng)化改革，每月更新一次的LPR利率，顯然更能適應(yīng)瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)變化。二是將樓市利率與實(shí)體利率分離，為樓市定向調(diào)控提供可能。這一次，央行創(chuàng)設(shè)了「1年期LPR利率」和「5年期LPR利率」，前者針對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，后者針對(duì)房地產(chǎn)，這兩個(gè)利率并不會(huì)同步變動(dòng)。要知道，就在新一期利率中，1年期LPR降低了10個(gè)基點(diǎn)，而5年期LPR僅僅降低了5個(gè)基點(diǎn)。在過(guò)去一年，1年期LPR累計(jì)調(diào)整了4次，累計(jì)下調(diào)26個(gè)基點(diǎn)，而5年期LPR僅調(diào)整了2次，累計(jì)下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。這就是定向調(diào)控和非對(duì)稱(chēng)降息的威力所在。

    為應(yīng)對(duì)疫情沖擊，實(shí)體經(jīng)濟(jì)可以大幅降息，而為了防止大水漫灌到樓市，房地產(chǎn)只能小規(guī)模降息或不降息。未來(lái)，很可能出現(xiàn)這樣一種場(chǎng)景：實(shí)體利率持續(xù)下行，而樓市利率非但不跟隨下降，反而保持不變，甚至不斷上浮。實(shí)體定向降息+樓市「定向加息」，并非沒(méi)有可能。這就是2020年我們必須重新面對(duì)的調(diào)控格局。未來(lái)中國(guó)樓市調(diào)控的工具只多不少，對(duì)樓市的限制只增不降，政策裸奔的時(shí)代早已一去不復(fù)返了。