今年1月，濟(jì)南市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會發(fā)布的2019年度濟(jì)南房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)顯示，省城樓市已經(jīng)明顯降溫，逐步平穩(wěn)回歸理性，住宅去化周期約15個(gè)月，庫存繼續(xù)增加，但處于合理區(qū)間。部分區(qū)域競爭激烈，不同程度地降價(jià)促銷。按照網(wǎng)簽統(tǒng)計(jì)口徑，去年濟(jì)南新建商品住宅成交8.04萬套，銷售面積1008.15萬㎡，均價(jià)13074元/㎡，房價(jià)幾乎未再漲。今年，濟(jì)南調(diào)控政策預(yù)計(jì)不放松不加強(qiáng)，樓市仍保持平穩(wěn)態(tài)勢。2019年濟(jì)南市住宅網(wǎng)簽8.04萬套，面積1008.15萬㎡。

住宅庫存增35% 去化周期15個(gè)月

根據(jù)濟(jì)南市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2019年12月31日，濟(jì)南市新建商品房庫存量為51.88萬套，面積3126.46萬㎡，同比增長41.37%。其中住宅9.82萬套，面積1325.68萬㎡，同比增長35.17%。這是依據(jù)商品房網(wǎng)簽系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，網(wǎng)簽存在一定的滯后性，但這一數(shù)據(jù)仍然是相對客觀權(quán)威的。

作為判斷樓市走勢的一個(gè)重要指標(biāo)，濟(jì)南的住宅去化周期現(xiàn)在大約為15個(gè)月，相比2018年末的12.4個(gè)月，庫存量繼續(xù)增加，但仍處于9-16個(gè)月的合理區(qū)間。去化周期是一個(gè)實(shí)時(shí)動態(tài)指標(biāo)，比較客觀的反映市場供求關(guān)系。樓市火爆的2016年、2017年，由于供不應(yīng)求，濟(jì)南住宅庫存量基本處于低谷期，有時(shí)甚至只有幾個(gè)月的庫存量，出現(xiàn)了樓盤惜售、市民搶購等非正常現(xiàn)象，調(diào)控政策逐漸加碼之后，市場才逐步回歸理性。

1月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2019年12月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。其中，濟(jì)南新房價(jià)格環(huán)比下跌0.8%，這是連續(xù)第五個(gè)月環(huán)比下降;二手房環(huán)比下跌0.3%，也是連續(xù)第九個(gè)月下行。

山東財(cái)經(jīng)大學(xué)山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心的孫大海博士分析認(rèn)為，整體來看，2019年濟(jì)南新建商品住房市場和全國其他城市一樣，呈現(xiàn)下行回歸態(tài)勢，市場進(jìn)入理性調(diào)整期，供求量雖保持相對穩(wěn)定，但價(jià)格出現(xiàn)一定回調(diào)，城區(qū)周邊區(qū)域的部分項(xiàng)目價(jià)格下調(diào)幅度明顯，主城區(qū)的項(xiàng)目價(jià)格雖有下調(diào)但空間相對較小。

 房價(jià)去年沒再漲 二手房交易回落。

2019年，濟(jì)南新建商品房銷售19.09萬套，面積共計(jì)1517.31萬㎡，同比下降0.61%，均價(jià)為11902.73元/㎡，同比增長2.49%。其中，商品住宅銷售8.04萬套，銷售面積共計(jì)  1008.15萬㎡, 同比增長4.14%，均價(jià)為13074.44元/㎡, 同比增幅幾乎可以忽略。二手房交易明顯回落，2019年濟(jì)南二手住宅交易3.96萬套、成交面積355.41萬㎡，均價(jià)為10209.14元/㎡。 記者梳理濟(jì)南市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會過去五年發(fā)布的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2015年-2018年的新建住宅均價(jià)從8340元/㎡漲到13003元/㎡，2019年漲幅樶低，每平方米只漲了71元。也就是說，去年這一年，濟(jì)南新房價(jià)格基本上沒漲。

從網(wǎng)簽面積來看，新建住宅在2016年成交面積達(dá)到了1518.5萬㎡的頂峰，此后受調(diào)控政策的影響而回落，2019年的網(wǎng)簽面積基本上與2015年持平。網(wǎng)簽套數(shù)基本上也是如此。業(yè)內(nèi)人士指出，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有一定的滯后性，無法及時(shí)反映短期行情，但從年度來看，時(shí)間跨度大，能夠客觀代表市場基本情況。

濟(jì)南市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會秘書長李剛表示，2018年尤其是下半年以來，市場開始出現(xiàn)明顯的降溫跡象。市場預(yù)期走低，企業(yè)拿地愈加謹(jǐn)慎，底價(jià)成交土地占多數(shù)，流拍率也較去年有大幅上升。新建商品房市場主要反映為部分項(xiàng)目開始出現(xiàn)降價(jià)促銷的現(xiàn)象，購房者觀望情緒明顯。一方面是由于政策端調(diào)控和預(yù)期走低的疊加效應(yīng)顯現(xiàn)，供應(yīng)端多個(gè)新增項(xiàng)目、持銷項(xiàng)目供應(yīng)量持續(xù)增加，市場貨量充足，競爭壓力較大，加之面對年終業(yè)績指標(biāo)，需要通過降價(jià)促銷以加大回款力度;另一方面從需求端來看，由于部分市場需求從2016年市場過熱時(shí)的提前過度消耗到目前呈現(xiàn)疲態(tài)，觀望情緒濃厚。

當(dāng)前，市場觀望情緒比較濃厚。

今年市場仍平穩(wěn) 調(diào)控不加碼不放松，濟(jì)南一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，2019年房不好賣，地不敢拿，錢不好找，似乎已經(jīng)成了房地產(chǎn)行業(yè)的新常態(tài)。這一輪樓市調(diào)控三年有余，房企期待盤整周期能早結(jié)束。縱觀以往，房價(jià)似乎永遠(yuǎn)要么漲要么跌，跟豬肉行情一樣。但這一輪不同，房住不炒成為任何城市不能突破的紅線，不允許大漲，也不能大跌，保持在一個(gè)穩(wěn)定的空間內(nèi)橫盤調(diào)整。 濟(jì)南市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會秘書長李剛認(rèn)為，2020年房地產(chǎn)市場整體走勢仍保持平穩(wěn)，庫存結(jié)構(gòu)逐漸優(yōu)化，供需矛盾進(jìn)一步緩解。從土地成交和新增供應(yīng)來看，全年的供應(yīng)量會保持在一定的規(guī)模，市場萎縮和持續(xù)下行的情況不會出現(xiàn)。

濟(jì)南房地產(chǎn)市場一直是以剛性需求、改善需求為主，這兩部分需求保持在80%以上，對穩(wěn)定市場規(guī)模的支撐力短期內(nèi)也不會發(fā)生改變，因此2019年全年市場整體應(yīng)該會延續(xù)穩(wěn)定態(tài)勢。

在政策方面，2020年濟(jì)南將繼續(xù)落實(shí)“一城一策”政策，按照穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的要求，調(diào)控政策不放松也不加強(qiáng)，但不排除依據(jù)市場變化適度微調(diào)相關(guān)政策的可能性。下一步的政策實(shí)施將更加精細(xì)化和精準(zhǔn)化，針對剛需和改善、投資和投機(jī)等購房行為做出差異化的調(diào)整。

記者梳理最近五年的新建住宅成交信息發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象，濟(jì)南的住宅套均面積正在逐步增長，五年大了10平方米。從濟(jì)南市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)來看，2015年，濟(jì)南網(wǎng)簽的新建住宅平均面積大約為115平方米，2019年平均每套住宅的面積為125.22平方米。

100平方米以下的新建住宅占比逐年降低，從2016年的33.69%降到了2019年的13%，而120平方米-160平方米的新房占比逐年增加，同期增長了10個(gè)百分點(diǎn)。住宅套均面積及變動趨勢,反映了家庭居住水平狀況。這意味著，濟(jì)南市民的居住舒適度越來越高，大多數(shù)剛需客群也傾向于購買100平方米以上的三室房子。

來源:大眾日報(bào)客戶端

記者趙國陸

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