受疫情影響，今年年初房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了銷售低谷期，一些地方為此推出“救市”政策。

但值得注意的是，個別城市的政策涉及到松動限購、限售和限商政策，這些政策公布后，引發(fā)廣泛關(guān)注后又被陸續(xù)撤銷，從而上演“一日游”。

　　政策還能“一日游”？未來樓市會放松嗎？

　　3月，隨著疫情影響逐漸減退，部分城市開始有“報復(fù)性”買房的傳聞流出。新又有消息稱，昨晚一網(wǎng)紅樓盤開盤20分鐘就熱銷814套。

　　樓市真要重啟一波上漲行情了么？

　　 樓市“穩(wěn)需求”呼聲漸長。

　　近日，國家統(tǒng)計局與部分市場機構(gòu)，陸續(xù)發(fā)布了房地產(chǎn)銷售的相關(guān)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，1-2月，全國所有省市區(qū)(港澳臺地區(qū)除外)的商品房銷售均出現(xiàn)大幅度下滑，隨著疫情逐步受到控制，市場需求開始復(fù)蘇，熱點城市的土地市場與住宅市場先后出現(xiàn)觸底反彈趨勢。

　　專家表示3月的樓市銷售額只有去年同期六成，房企迫于資金壓力或采取降價措施。同時，疫情期間多個地方政府在公積金、首付比例等方面針對樓市“需求側(cè)”的放松舉措在短時間內(nèi)撤回。樓市放松與否，政策博弈不斷加劇。

　　有分析人士指出，“房住不炒”與“托底經(jīng)濟”兩相平衡之下，樓市政策的具體走向，或許需要等到一季度數(shù)據(jù)出爐和2020年兩會后定調(diào)。

　　2月房地產(chǎn)銷售觸底

　　2月，受疫情和春節(jié)淡季等多重影響，房地產(chǎn)銷售跌落谷底。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，1到2月，全國商品房銷售額與銷售面積分別同比下降35.9%和39.9%。

　　另外，70個大中城市中有19城(武漢、石家莊、太原、揚州、蚌埠、平頂山等)2月新房“零成交”。

　　分地區(qū)來看， 21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者注意到，31個省、市和自治區(qū)的商品房銷售額與銷售面積都出現(xiàn)了兩位數(shù)的同比下滑。

　　其中，西藏、新疆、湖北、黑龍江、吉林、重慶、山西、甘肅、寧夏等9個省市區(qū)的商品房銷售面積與銷售額同比下降均超過50%。西藏、新疆和湖北跌幅都在8成以上，新房市場可謂冰封。

　　具體情況如下表所示：

　　這也讓庫存壓力快速上升。

　　易居研究院近期發(fā)布的報告稱，2月份監(jiān)測的100個城市新房去化周期達(dá)到11.7個月，其中一、二、三四線城市為13.8、11.0和12.5個月，相比前值均出現(xiàn)了明顯攀升。

　　3月部分城市“報復(fù)性”買房？

　　進(jìn)入3月，隨著疫情影響逐漸減退，部分城市開始有“報復(fù)性”買房的傳聞流出。

　　3月16日晚8點，萬科推出深圳的“萬科星城”項目，當(dāng)晚推出的288套房源7分鐘內(nèi)全部通過線上賣完，銷售額達(dá)到了2.99億元。

　　3月20日，蘇州的三個房地產(chǎn)項目同時開盤，共推出近900套房源。無論是線上銷售還是線下選房的項目，幾乎都是“秒光”。

　　3月24日，龍湖集團(tuán)CEO邵明曉在業(yè)績會上專門提到了旗下一個項目的“戰(zhàn)績”：311套房源，10分鐘內(nèi)搶光。

　　3月25日晚8點，因線下排卡超過1200張而被稱為“網(wǎng)紅新盤”的北京國際社區(qū)開盤845套房源，超過1100人線上選房，開盤5分鐘，已售超過700套，開盤20分鐘熱銷814套。

　　此前還有網(wǎng)友爆料，有些購房者即便交了100萬的喝茶費，仍然無法順利看房。

　　“不管是剛需還是改善需求，房地產(chǎn)行業(yè)的需求相對剛性，因此市場部分復(fù)蘇的步伐也比較明顯。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道，從日成交數(shù)據(jù)來看，杭州、蘇州、成都等強二線城市，隨著月底的臨近呈現(xiàn)出成交數(shù)據(jù)越來越好的狀況。

　　不過，多位分析人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道，“復(fù)蘇”只是相對2月低谷而言，并不意味著房地產(chǎn)市場的下行趨勢已經(jīng)結(jié)束。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，3月至今，全國銷售只是恢復(fù)到了疫情前大約60%的水平，大部分城市市場只是復(fù)蘇，遠(yuǎn)談不上火熱。

　　張大偉強調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)的問題還是資金壓力，特別是到期債務(wù)問題。一旦銷售不能快速恢復(fù)，房企4-5月份將面臨普遍性的資金壓力。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年房地產(chǎn)行業(yè)的到期債務(wù)約在1.46萬億，其中7月份是到期高峰，達(dá)到1490億。與此同時，疫情加劇行業(yè)分化，據(jù)人民法院公告網(wǎng)的消息，截至3月23日，已有98條房企宣布破產(chǎn)的公告。

　　不過，有券商機構(gòu)的地產(chǎn)分析人士告訴記者，房企，尤其是頭部房企，其資金壓力或許沒有想象中的那么大。

　　據(jù)分析，2月熱點城市的土地市場火熱，一定程度上顯現(xiàn)出頭部房企的資金儲備。3月以來各地針對房地產(chǎn)的幫扶政策，以及市場需求的復(fù)蘇，也有利于房企回款。另外，3月以來的房企發(fā)債渠道較為順暢，部分房企近期大量回購境外市場價格下跌的中資美元債，對于其降低資金成本，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)也有助益。

　　救市政策撤回后的博弈

　　樓市低迷的同時，各地“救市”政策頻出。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，已有武漢、長春、深圳、杭州、南京、鄭州、濟南、蘇州等多城出臺措施，包括分期繳納土地價款、降低預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)、發(fā)放購房契稅補貼等。

　　不過，近一個多月以來，已有多個城市在短時間內(nèi)收回了其房地產(chǎn)新政。

　　浙江海寧：

　　3月24日下午，浙江海寧市發(fā)布消息稱，在3月25日至4月24日云上房博會期間，“非海寧戶籍人口在海寧限購一套住房”政策暫不執(zhí)行。這意味著，非海寧戶籍人員在海寧可以買多套房。

　　但很快(24日16時許)，上述內(nèi)容被刪除。

　　山東濟南：

　　3月15日，濟南發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)濟南綠色建設(shè)國際產(chǎn)業(yè)園發(fā)展十條政策》。其中涉及“預(yù)售監(jiān)管資金即征即返”；“在先行區(qū)直管區(qū)范圍內(nèi)購買二星級及以上綠色建筑商品住宅的，不受濟南市限購政策約束”等表述。

　　3月17日，又發(fā)布了《更正聲明》說，此前政策表述不準(zhǔn)確，予以更正。

　　陜西寶雞：

　　3月12日，寶雞市政府發(fā)布的《寶雞市住建行業(yè)堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰(zhàn)穩(wěn)企業(yè)穩(wěn)民生穩(wěn)發(fā)展若干措施》提出，各銀行要積極爭取降低首套住房貸款首付比例政策，公積金貸款高額度由40萬提高至50萬。

　　不過，文件在發(fā)布的當(dāng)晚從官網(wǎng)撤下。

　　廣東廣州：

　　3月3日，廣州發(fā)布通知，其中明確提出：廣州商服類項目不再限定銷售對象，不再限定分割單元，已確權(quán)登記的不再限定轉(zhuǎn)讓對象。

　　然而，發(fā)布不到一天，該文件已從官網(wǎng)撤下。

　　河南駐馬店

　　2月21日，駐馬店提出將公積金貸款購買首套房首付比例降低至20%。

　　一周后該政策文件被撤回。

　　多位受訪人士認(rèn)為，近期房地產(chǎn)政策調(diào)整主要是以減輕房企負(fù)擔(dān)為主。而短期房地產(chǎn)政策收回的，基本都是因為微調(diào)力度過大，屬于刺激市場而非穩(wěn)定市場的政策。

　　“這背后顯示的是監(jiān)管部門與地方政府的博弈。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專家委員會副主任顧云昌告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道，地方政府，尤其是三四線城市財政壓力大，松綁房地產(chǎn)調(diào)控，穩(wěn)定活躍房地產(chǎn)市場的預(yù)期更強烈。但從中央的層面來看，保持房地產(chǎn)市場的“平穩(wěn)健康”仍然是不變的主基調(diào)。

　　多位受訪人士認(rèn)為，樓市政策更大的博弈在于，在房地產(chǎn)下行趨勢下，如何平衡房地產(chǎn)“房住不炒”的定位與其對經(jīng)濟的托底作用。

　　顧云昌指出，疫情對宏觀經(jīng)濟的影響深遠(yuǎn)，房地產(chǎn)的托底作用不會被忽視，但維持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的關(guān)鍵是維持樓市的供需平衡。

　　隨著疫情的演變，相關(guān)政策應(yīng)該會從前一階段的穩(wěn)供給，逐漸過渡到穩(wěn)需求，也就是穩(wěn)銷售上。

　　我國不同城市之間的樓市供需關(guān)系差異很大，對于供需一直偏緊，并且隨著國家城市發(fā)展理念的變化，將會對持續(xù)人口流入的一二線中心城市，和前一個樓市周期明顯透支了需求的三四線城市，采取不同的政策力度。

　　在張大偉看來，穩(wěn)需求應(yīng)當(dāng)主要針對剛需，“房住不炒”與支持剛需購房并不矛盾，針對首套房和真實改善需求的政策可以適當(dāng)放松。

　　比如調(diào)整首套房的利率和首付比例、扶持“賣一買一”的真實改善需求，嚴(yán)打“假離婚”等政策應(yīng)該得到落實。

　　搶房潮≠房價瘋漲

　　“房住不炒”仍是主基調(diào)

　　易居研究院研究員沈昕表示，2020年一線城市有望繼續(xù)引領(lǐng)樓市復(fù)蘇。受史上嚴(yán)的限購限貸政策影響，一線城市2017年和2018年的調(diào)整幅度大，2019年企穩(wěn)反彈，2020年有望延續(xù)這一趨勢，在疫情影響消除后有望引領(lǐng)全國樓市回暖。

　　在需求釋放、市場回暖的情況下，類似“搶房”等報復(fù)性反彈的現(xiàn)象，會不會大范圍出現(xiàn)？

　　上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“搶房”的發(fā)生有其特殊性，比如政策刺激、需求積壓等，甚至不排除房企采取了“饑餓營銷”的做法。但總體來看，隨著供應(yīng)的快速恢復(fù)，市場不會出現(xiàn)大規(guī)模的報復(fù)性反彈。

　　他表示，庫存高企，加上短期的資金鏈壓力，會迫使房地產(chǎn)企業(yè)加快推盤，從而快速增加市場供應(yīng)。政策層面，各地也在為增加供應(yīng)“開綠燈”。

　　比如，東莞市于3月10日印發(fā)“完善促進(jìn)消費體制機制”的相關(guān)文件，其中強調(diào)“簡化房價備案流程”。長春也在3月23日發(fā)文，降低申請辦理預(yù)售許可證門檻。

　　從各主要機構(gòu)的統(tǒng)計來看，3月以來，無論新房還是二手房，供應(yīng)規(guī)模都有明顯增加。

　　但北京某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟報道指出，相比供應(yīng)端的按部就班，需求端的變化更為敏感，并帶有一定的“羊群效應(yīng)”。因此，在市場回暖的過程中，需求往往會出現(xiàn)快速增長，短期的供不應(yīng)求很難避免。

　　他表示，近期北京部分新房項目的帶看和銷售情況要好于往年同期，由于銷售情況不錯，不少項目開始取消之前的優(yōu)惠措施。

　　據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道了解，在多個城市，都存在取消優(yōu)惠措施的現(xiàn)象。但除部分二手房外，漲價現(xiàn)象尚未大范圍出現(xiàn)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前看，房價上漲的動力的確存在。其中，新房市場由于存在限價等措施，價格很難大幅上漲。相比之下，二手房價格更容易出現(xiàn)上漲。

　　但他同時指出，即使未來市場真正出現(xiàn)“小陽春”，價格也不會大幅上漲。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在近幾年的連續(xù)調(diào)控下，剛需已成為當(dāng)前需求結(jié)構(gòu)的主體，這部分需求較為理性，對價格變化較為敏感，他們不會支撐房價大幅上漲。同時，在“房住不炒”的調(diào)控思路下，各項調(diào)控政策不會大范圍松綁，房價沒有大幅上漲的空間。

　　此外，房企的融資壓力和債務(wù)風(fēng)險依然不容忽視。

　　中泰證券首席經(jīng)濟學(xué)家李迅雷曾在接受媒體采訪時表示，各地要對房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的波動做好預(yù)案。在“房住不炒”的前提下，穩(wěn)定預(yù)期，防止房價暴跌，而非很多人擔(dān)心的“房價反彈上漲”。

　　人民大學(xué)副校長劉元春近期在公開場合也著重強調(diào)，“要高度重視房地產(chǎn)市場的不確定性，防止房價快速回落。”

                      來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道

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